广州白云区黄石路合同纠纷律师事务所 鑫霆房产律师

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租赁合同一方违约怎么办？租赁合同纠纷要哪些证据？

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租赁合同中，承租方和出租方相比较，出租方的合同地位更弱势。原因是出租方有承租方想要的租赁物，租赁合同通常由承租方提供;另外一个原因上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说只要承租方接受并占有了租赁物，不管是违法建筑还是其他，出租方要求支付房屋占有使用费的，承租方都有可能要支付。房屋占有使用费的计算标准有三：参照合同约定的租金支付办法进行处理;委托鉴定机构鉴定;市场询价。

很多情况下，出租方并非是租赁标的的所有人，其也是从有权处分人处承租后再转租的。次承租人需要承担的风险有：(一)出租方无转租权，其上手可以随时要求解除与出租方的租赁合同，次承租人在该合同解除后属于无权占有需要给出租方的上手腾房，其损失只能向出租方主张;(二)出租方对其上手违约如不按约定交纳租金，导致租赁合同解除，次承租人在该合同解除后属于无权占有需要给出租方的上手腾房，其损失只能向出租方主张。很多情况下，出租方是外地人或者也是信用、资产欠佳的人。所以转租的风险很大，需要慎之又慎。

承租方的优先购买权： 首先，该权利可以通过合同约定放弃。其次，该优先权效力次于房屋共有人的优先权、房屋所有人的近亲属的购买权。再次，必须在出租人履行通知义务之日起十五日内明确表示愿意按同等条件购买，该房屋未被第三人善意取得。如果出租方未在合理期限内通知或者有其他侵害承租人优先购买权情形的，应当承担违约责任，包括部分差价。租赁合同法律关系看似简单，但却与承租人的生活、生产密切相关，承租人应给予高度重视，在签订和履行过程中多询问专业意见，保护自己权益。

广东鑫霆律师事务所房产案件代理范围：

全程代理购买商品房：①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等

2、全程代理出售商品房：①参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；②参与订立存量房屋买卖合同；③审查合同及相关资料④收取购房款风险防控；⑤陪同参与银行面签；⑥：陪同参与网签⑦代为履行过户手续；⑧参与物业交接；⑨在交易全过程为委托人提供法律咨询等

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