番禺大石房产纠纷律师 二手房买卖合同的生效条件

21年资深大状律师团队电话：18102772521（刁律师）
广东鑫霆律师事务所地址：广州越秀区环市东路450号华信中心1602房
佛山办公室地址：佛山市祖庙路33号百花广场21楼2119室

核心内容：把产权过户登记作为二手房买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。下面由法律快车的小编为您介绍二手房买卖合同的生效条件，希望能对您有所帮助。
　　在二手房交易过程中，产权过户登记不是二手房买卖合同的生效要件，原因如下：
　　（1）二手房买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。
　　买卖合同是双务、有偿、诺成合同，二手房买卖合同作为买卖合同的一种，同样具有双务、有偿、诺成的性质。按照民法理论，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立，应受法律保护。因此，不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。
　　（2）登记过户行为就是对二手房买卖合同的效力的肯定。
　　登记行为的发生，是以双方当事人签订的二手房买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的二手房买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，二手房买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。
　　（3）登记的公示作用不能决定合同的效力。
　　房屋进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自由，倘若把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经了房管部门的职权。
　　（4）将登记作为二手房买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
　　由于二手房买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，这将不利于对无过错方利益的保护，也难以适用于所有权保留的分期付款二手房买卖合同和商品房预售合同。

广州鑫霆律师事务所： 18102772521(刁律师) Q Q：2206452131
地址：广州越秀区环市东路450号华信中心16层1602房（公交站：广东工大站；地铁站5号线：区庄站c出口）
律师团队法律咨询网址：http://jinpaidaz***
上班时间：星期一-星期五 am9:00~pm18:00
服务特色：专业服务，21年经验