广州黄浦房地产合同纠纷代理律师 鑫霆 确权律师

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买方支付房款并以个人原因等发生变化为由能否行使合同解除权？

案例： 2013年房地产公司与买方签订了商品房买卖合同、补充协议，约定买方购买房地产公司开发的房屋一套，约定房款分两期支付，签订合同时支付一部分，剩余部分在限定时间前支付，后买方支付了首期房款，剩余部分一直未付，房地产公司通过催款通知和律师函要求买方履行付款义务，但对方均未履行。房地产公司便向法院起诉要求买方支付房款并承担违约金，买方认为，该部分款项应以向银行办理贷款的方式支付，银行贷款未到位是因为房地产公司销售人员的口头承诺未能兑现所致，现因个人及家庭原因，请求解除合同。

法院判决：判决买方限期支付剩余房款并承担违约金及利息。

合同法九十四条规定了当事人可以解除合同的情形，从立法本意上看，是赋予合同履行过程中守约方保护自身权利，视合同履行情况作出是否解除合同的意思表示。但从法条的字面意思理解，并未明确将解除权赋予哪一方，实践中，行使合同解除权的多见于守约方。

就本案而言，买方系故意违约，如果赋予违约方合同解除权将不利于保护交易稳定和安全，不利于市场秩序的维持。违约方可根据合同约定或者法律规定要求解除合同，但是其要求解除合同的理由应有约定或者法律支撑，如未有证据证明系对方存在违约行为，违约行为又不能归责于对方，那么其要求解除合同的理由当然不能成立。据此，守约方主张继续履行合同，要求违约方履行合同义务并承担违约责任，应予以支持。

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合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。这是中国法律所规定的重要原则。只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，便是违约，不发生解除的法律效果，而产生违约责任。

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