广州番禺专业房屋买卖合同纠纷代理律师 鑫霆

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验收不合格的房子可以可以起诉开发商赔偿吗？

我国法律规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在实际中，如何认定主体质量问题比较复杂，开发商会在主体质量与非主体质量问题上打擦边球，拒绝按照主体质量处理。在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：

一、房屋交付前未经验收。二、虽然在交付前经过验收但验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公A安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。<建筑法>第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

对于这两种情形，律师特别提醒购房人：在办理商品房交接入住手续时，至少应当要求出卖人由出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的<工程竣工验收报告>和消防验收合格证明，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

三、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。在实践中怎么核验的问题又是一个问题？商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资A质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法A院指A定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

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合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：

1、 利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的'两证一书'（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。 2、 未经有批准权的人民Z政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

3、 合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。4、 合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，宅基地合作建房，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

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