被卖家起诉宅基地合同买卖无效怎么办 广州房产律师

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宅基地买卖合同无效怎么救济?
　　 本文讨论的宅基地买卖合同，仅限于因违反国家法律禁止性规定而导致无效的的宅基地买卖合同。此种案件也是司法实践中为常见又难处理的一种案件。目前对于此类合同无效如何处理，各地法院做法各有不同，但考虑到此类案件一般是由于房地产升值，卖方可获得(或者将来可获得)较大的拆迁利益而且，各地法院几乎都是一边倒的尽量减少卖方所获利益并对买方予以一定照顾。
　 　对于这种案件，目前笔者所在的法院，是按如下思路进行处理的：首先，按照合同法之规定，双方互负返还义务，由买方将土地及地上建筑(不论该房屋为谁建造)退还给卖方，由卖方将购房款及利息退还给买方;其次，如果该地上建筑(房屋)为买方所建造，则对该房屋价值进行评估，由卖方按照评估价向买方支付全部价款;再次，对于土地增值部分，按评估价值在双方之间进行均分，由卖方将土地升值的一部分(一般是一半)支付给买方。
　　 此种处理方式，存在以下几个问题：
　 　1、如果卖方提起诉讼，要求退还土地(多数卖方考虑到房屋为买方建造，不会对房屋提出主张)，而买方不反诉的，那么根据合同无效，卖方的主张应该得到支持，此时会出现地回归出卖人占有，但房屋却仍由买受人占有，此时容易激发矛盾，而且案结事未了;
　　 2、卖方退还利息的原因是因无效合同而占有了买方价款，故应支付相应的利息，但同时买方也是基于无效合同占有了卖方的土地，那为何无须支付占用费呢，而在实际生活中，土地占用费是远高于利息的，如果支持占用费，则将使买方处于更加不利的状态;
　　 3、对于土地增值部分的分配，纯粹是考虑到土地升值，如果不对此部分进行分配，即便不要求买方支付占用费，卖方也能获得极大利益，而此类纠纷正是由于此种升值所带来的不诚信所产生，但此种做法完全没有法律依据，毕竟合同无效的效果是自始无效，回复到合同未履行时状态，那土地与买方有何关系呢，而且如果合同有效，买方得到土地升值部分也是属于履行利益的范围，并不属于合同无效所保护的信赖利益的范围。