广州海珠区购房优先购买权合同无效律师房地产权利律师

广东知名房产合同纠纷专家 －（王金和）律师  
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核心提示：真理往往掌握在少数人手里！差之毫厘谬误千里！
导致购房合同无效的情形和多，大致有以下几种情况：
　　1、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
　　2、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
　　3、房地产分离出卖，合同无效。
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　4、非法转让房屋，合同无效。
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　3、依法收回土地使用权的；
　　4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　5、权属有争议的；
　　6、未依法登记领取权属证书的；
　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　总之，购房过程中签订书面合同时，购房者要特别注意以上几种情形，以免要承受不必要的各种损失。

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