一房数卖商品房合同效力如何认定 广州荔湾区房屋买卖合同纠纷

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“一房数卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在我国住房制度改革以前，虽然存在，但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房，企业拥有的是公房，职工分配的是公房，公房的所有权人是国家或者单位，流转非常缓慢，并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转，买卖较少。住房制度改革后，我国的住房向私有房发展，“一房数卖”才变得日益突出。近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己所有的商品“一房数卖”，这带来的一系列法律问题正日益引起我们的深思。

商品房“一房数卖”，为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：

1、出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖;

2、出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。

有人认为，对于第二种情形，依据《城市房地产管理法》的规定，买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋“一房数卖”的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于“一房数卖”。

据此，商品房“一房数卖”具有以下特征：

，商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋力标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。

第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

关于商品房“一房数卖”合同效力如何认定的问题，司法实践中主要有三种观点：

种观点认为，我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定为强制性规定，依据《合同法>第52条第(5)项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。该观点属于无效说。

第二种观点认为，出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该观点属于效力待定说。

第三种观点认为，商品房“一房数卖”的合同应当认定有效，此观点属于有效说。该学说又有两种主张，一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，需以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。

我们同意上述第三种观点。

根据我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。侬此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为准。从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式。此模式的特点是：一方面区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权

合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同j认为交付或者登记手续的办理只是事实行为。因此，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续!标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在

将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据《合同法》第51条的规定，无权处分行为为效力待定合同。因此，不动产“一房数卖”中的数个买卖合同均可确认为有效，出卖人只是承担不能交付标的物的违约责任。我国在债权形式主义模式下，物权要发生变动，不但当事人之间需有债权意思表示，标的物还须履行登记或交付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对于不动产所有权的取得，我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。此外，《买卖合同解释》第9、10条对“一物数卖”亦采取的是合同均有效的观点，对统一司法实践的意义重大。

需要注意的是，《商品房买卖合同解释》中第8、9、10条规定的内容与一房多卖纠纷案件的处理有关。通过对第8、9、10条的分析，可以被认定为无效的合同有以下两种情况：，出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补偿安置房屋的事实而就该房屋签订的合同无效;第二，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商房买卖合同无效。之所以得出以上结论是因为：，第8条规定的是可被请求解除的合同的情况，可被解除的合网在被解除前，应为有效合同。第二，第9条将无效合同与可被撤销、解除的放在一起进行规定，但不难看出拆迁补偿安置房屋因其对买受人的特殊要求，其他人是被禁止购买的，所以如买受人为非被拆迁入，则该购房合同当然无效。如果该拆迁补偿安置房屋有数个买卖合同，则除被拆迁人签订的合同外，其他合同均无效。第9条规定的另外一种情况是出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合同，即基于出卖人的欺诈而签订的合同，根据《合同法》第52、54条的规定，因欺诈所签合同属于可撤销的合同，只有该合同损害国家利益时，才为无效合同。所以，通常情况下，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合同为可撤销合同，而非无效合同。第三，第10条规定的是因恶意串通导致合同无效的情况，这与《合同法》第52条的规定相符。与该条原文相比，我们之所以强调在先购房人可以主张后合同无，是因为如果他签约在后，则不可能出现出卖人与第三人恶意串通，在其合同还不存在的情况下，却另签合同的问题。

《高人民法院关于适用(人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
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