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以下招志南律师为您普及房产纠纷相关法律知识:
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因限购政策导致认购书解除，谁承担违约责任
【律师分析】
一、买家在签订认购书的同时对自己目前尚属于限购对象是明知、知情的，原告作为完全民事行为能力自然人，对自己民事法律行为应承担相应法律后果；
二、认购书中明确约定的合同签订时间之前，根据目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，买家完全可能通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同前取得购房资格；
三、佛山地区限购政策属于政策性规定，具有临时和不确定性，买家在认购书约定期限届满前明确不再签订商品房买卖合同，属于原告自身原因。
签订认购书后，因自身原因不再订立商品房买卖合同，买家应承担解除预约合同的违约责任。
【案例介绍】
小陈夫妇已有一套房产，由于他们均为非佛山市户籍，根据当时佛山限购政策，他们并没有购房资格。小陈夫妇在升升公司看楼时被楼盘销售人员告知，以假离婚方式可以取得购房资格。两人为了购得房产，在2013年11月8日登记离婚。后因银行不同意贷款无法买房。小陈诉至法院要求解除合同退还付款。
顺德法院认为，小陈在明知其无购房资格的情况下仍与房地产公司签订商品房买卖合同，对合同的不能履行存在过错升升公司在明知自己无购房资格的情况下，企图以假离婚的方式规避政策调控，骗取购房资格，对合同的不能履行也存在过错。因此，双方对合同的不能履行均存在过错。综上，一审法院作出判决，确认双方商品房买卖合同解除，升升公司退还购房货款于小陈。升升公司不服判决，决定上诉至佛山中院。
佛山中院认为，由于本案双方当事人均是在明知涉案合同不具备合法履行条件的情形下签订的，对于合同被解除的后果均具有同等的过错。首先，按照双方当事人签订的房地产买卖合同，买方付款、卖方交房、双方协助办理产权过户登记，这三个环节是前后连续、不可分割的一个完整的合同行为。其次，虽然由于国家政策变化而导致佛山市取消了之前的限购政策，但这并不能改变合同签订时因违反国家房屋限购政策而导致涉案合同无法履行的客观事实。由于合同行为是一种高度意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，双方当事人若要继续履行合同，需要根据该国家政策调整这一新的情形，可就涉案商品房买卖相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。据此，佛山中院驳回上诉，维持原判。
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