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借名买房需要注意哪些问题？借名买房合同有法律效应吗？

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案例回顾：

刘某与沈某原系夫妻关系，二人于1997年2月3日登记结婚。2013年1月18日，双方经人民法院判决离婚。

2007年1月15日，沈某与某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，以贷款方式购买了位于某小区30号楼2层1单元203号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积119.21平米，总价款855551元。

合同签订后，沈某通过刘某以刷卡方式向地产公司支付购房定金20000元和房款245551元。

2007年10月22日，沈某与贷款人招商银行股份有限公司某支行（以下简称招商银行）、保证人某地产公司签订《个人住房（抵押）借款合同》，以诉争房屋作抵押贷款59万元。根据招商银行回单，沈某按期向银行偿还贷款。其中，2008年11月24日，由刘某向招商银行偿还诉争房屋贷款4500元。对此，沈某陈述：因自己与刘某在外地工作，且公司已处于半解散状态，出纳都离职，无法由自己或公司人员前往银行还贷，故让刘某持钱款还贷。

2008年1月7日，沈某与刘某闻签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以1430520元出售给刘某，合同约定：签订合同时支付定金120万元，余款在房屋产权过户当日一次性付清；出卖人同意于2008年1月8日前将房屋交付买受人。庭审中，刘某闻陈述：其与刘某系同乡，让刘某帮助找房屋，刘某称其公司有房屋要出售，故在购房时未询问沈某婚姻状况。

合同签订后，2008年1月8日，刘某分别向沈某支付购房款754500元和45万元，沈某出具收条，其中120万元为合同约定之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈某将诉争房屋交付刘某。

2008年1月23日，沈某楠分三次向刘某转账，数额分别为10万元、195500万元、754500元，共计105万元。

庭审中，沈某提供刘某所写收条，内容为“沈某交房款壹拾伍万元整……刘福堂2008年元月25日。”刘某对此收条真实性不予认可。

2009年5月2日，诉争房屋登记在沈某名下。

2010年12月14日，沈某楠收到某有限公司转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房屋贷款57万元。

2010年12月29日，注销抵押登记。

2010年12月31日，沈某与刘某办理网签合同手续，并取得房屋所有权证。

2011年1月2日，刘某向沈某支付购房款231000元，此款项刘某其配偶周某以转账方式支付沈某母亲陆某；庭审中，沈某提供刘福堂所写收条，内容为“沈某售房款贰拾叁万壹仟元整……收款人：刘某2011年元月2日”。刘某对此收条真实性不予认可。

一审法院判决：沈某与刘某闻之间的房屋买卖合同无效。

人民法院认为：根据刘某生的诉讼请求，本案仅涉及合同效力的问题。沈某与刘某闻签订的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，本案中没有证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形。《高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，涉案房屋虽然登记在沈某楠名下，但即使该房屋属于刘某生与沈某的夫妻共同财产，刘某以沈某楠对房屋无权处分为由主张合同无效的请求也不能得到支持。刘某能否善意取得涉案房屋的问题不是本案的审理范围。沈某与紫祥天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判断，当事人可另行解决。

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