房价降了但房贷利率上浮了东亚环球国际期货外期管家

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帮主看了下，北京不少小区的房价确实有所下降，比如清华园附近的学区房、燕郊的二手房等等，身边的小伙伴也在寻思着去买房了。

北京房价的下降离不开一波接一波的调控政策。中原地产首席分析师张大伟表示，自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。

在历史上密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。

张大伟认为，从城市上看，房价上涨居前的城市都会继续调控。整体看，调控对购房者的心理影响逐渐出现。

中原地产的数据显示，以北京为例，在密集的调控下，特别是“3.17新政”以来，北京地区部分房价回落到去年年底的价位，房价比高位时每平方米回落了一万元左右。算上9月，北京二手房价格的环比回落态势已经连续第5个月高于其他三个一线城市。

张大伟认为，对于目前市场来说，部分二手房价格已经相比高点有接近20%的下调空间，这种情况下，对于一些刚需人群来说，入市的意愿逐渐平稳。

帮主（ID：banglicai）近几天也去走访了下中介，有中介称，北京市场房价下跌20%左右，海淀一楼盘每平方米下跌了约2.7元，北京附近例如燕郊等房价下跌明显。

房价下跌，买房反而要多花几十万？

北京的房价下跌，购房者买房就一定会省钱吗？也不尽然，因为随着调控的加深，房贷利率也在不断上调。

按照这种图表来计算，以一套80平方米的房子为例，到今年10月，一年中房价每平方米跌了1322元，但房贷利率从打9折，到今年10月上浮20%，那么贷款还款总额比去年多了79.72万元，总购房款多了76万多。

安居客的数据显示，北京二手房均价从今年3月的61326元/平方米，下跌至11月的57564元/平方米，下跌了6.1%。在房价下滑的同时，银行业却多次提升房贷利率，从以前的打8.5浙，到打9折，再到现在媒体的普遍上浮10%。

那么，在房价下滑房贷上升的情况下，还值得买房吗？是否真的如上图所言，买房的总成本在上升呢？帮主也好奇，于是对照着北京的房价和当前的房贷利率，计算了一遍。

房价下跌，房贷利率上调，买房总成本升还是降？

北京的房价则是从今年3月的新政之后，开始回落，所以帮主在计算时，则以今年3月北京的房价为例。

以北京天通西苑二区的房子为例。链接app 显示，2017年3月14日，该处一套97.57平方米的房子成交总价为418万元，单价为42842元/平方米。
当时首付比例为35%，则需要支付首付款146.3万元，还需要从银行贷款271.7万元，当时的首套房贷款利率打9折，执行利率为4.41%，以贷款期限为25年计算，则贷款加利息总共需要448.91万元。购买该房子总价为595.2万元。

10月份开始，据媒体，银行对北京地区首套房的利率普遍在基准利率上上浮10%。

此外，还需要再向银行贷款251.2万元，按照银行目前在新基准利率上浮10%计算，25年期贷款本息合计为457.5万元。照此计算，需要为整套房子支付592.7万元。

相比较来看，总价便宜2.5万元，基本持平。

不过，也并不是所有的房子都是这种情况，主要看房价下降的幅度与房贷利率上升幅度的比较。

比如，帮主还看到过每平米价格降了6000多的，那么买房可以少付几十万；也有价格仅降了几百块，那么买房就需要多付不少钱。

西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉帮主，对于购房者而言，是否划算，主要是看房价下降和房贷利息哪个多，双方是此消彼长的关系。有的房子，可能价格没有下降很多，那房贷增加就占上风了。

所以，是否值得入手，需要看具体的跌幅，那么是不是便宜了现在就值得去买呢？

刘璐表示，今年三月份其已经说明十月全国楼市整体会迎来拐点，部分城市有先后。现在来看，前期部分过热城市的确已经确立下调拐点了，而还有部分城市在补涨行情的末期。明年全国楼市整体来看应该是一个调整年。